La Société Civile Immobilière a récemment connu un essor significatif auprès d'une diversité d'acteurs, incluant les promoteurs immobiliers, les chefs d’entreprises, les Notaires, et bien d'autres encore.
Cependant, malgré cette popularité croissante, la notion de SCI demeure largement méconnue de nombreux professionnels ainsi que du grand public. Cette méconnaissance soulève des problématiques importantes : d'une part, la SCI reste encore inconnue de bon nombre de personnes, et d'autre part, elle représente pourtant l'une des structures juridiques les plus aptes à résoudre une multitude de litiges liés aux successions et à la gestion des biens immobiliers.
Dans ce contexte, ce guide ultime sur les SCI en Côte d'Ivoire vise à démystifier cette forme de société et à fournir une référence exhaustive pour ceux qui souhaitent comprendre et tirer parti de ses nombreux avantages dans le contexte juridique et immobilier ivoirien de 2024.
Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Une société civile se définit comme un accord contractuel où deux ou plusieurs personnes décident de mettre en commun des biens ou des ressources en vue de partager les bénéfices qui en découlent. Contrairement aux sociétés commerciales, les sociétés civiles ne sont pas créées dans un but lucratif. Elles sont limitées à des activités strictement civiles, telles que la pratique de professions libérales ou la gestion de patrimoines privés.
Les associés de ces sociétés exercent ensemble des activités non commerciales, axées principalement sur des services professionnels ou la gestion de biens personnels. En d’autres termes, le terme "société civile immobilière" désigne différentes formes de sociétés généralement créées dans le but de réaliser des opérations liées à l'immobilier, telles que la construction, la commercialisation, la location ou la gestion d'immeubles.
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Quelles sont les différentes formes de SCI qui existent en Côte d'Ivoire ?
Bien que leur objet soit principalement civil et qu'elles soient censées se limiter à ces activités, il arrive parfois que ces sociétés se livrent à des activités commerciales.
Dans de tels cas, où une SCI exerce des activités commerciales, elle est tenue de se conformer aux obligations légales applicables aux sociétés commerciales. Cela peut inclure, par exemple, l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), le respect des règles comptables et fiscales spécifiques aux entreprises commerciales, ainsi que le paiement de certaines taxes ou impôts supplémentaires.
En fonction de leur objet social spécifique, on distingue quatre principaux types de sociétés civiles immobilières :
- Les sociétés civiles immobilières de construction vente,
- Les sociétés civiles immobilières de copropriété,
- Les sociétés civiles immobilières de gestion,
- Les sociétés civiles immobilières de location.
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Dans quel cadre la SCI est-elle utilisée ?
Étant donné que l'immobilier peut constituer une activité purement civile, les sociétés civiles sont de plus en plus utilisées dans le cadre familial comme un outil juridique pour la gestion du patrimoine immobilier familial. Elles offrent la possibilité de protéger les biens familiaux des éventuels aléas économiques et professionnels auxquels peut être confronté le chef de famille. Ainsi, les acquisitions immobilières sont réalisées au nom de la société civile immobilière de la famille, assurant ainsi aux membres des revenus fonciers et une sécurité accrue pour leur patrimoine immobilier.
Quels sont les avantages de la SCI ?
Les avantages de la SCI sont multiples et peuvent être résumés comme suit :
- Anonymat dans l'investissement immobilier : En créant une Société Civile Immobilière (SCI), vous établissez une entité juridique distincte de ses associés, offrant ainsi la possibilité de garder l'anonymat lors des investissements immobiliers.
- Non-imposition des associés au titre de l'impôt foncier : Sur le plan fiscal, les associés ne sont pas personnellement responsables de l'impôt foncier ; c'est la SCI qui en est redevable.
- Exonération de l'impôt sur les bénéfices : Étant donné que la SCI exerce des activités civiles et non commerciales, elle n'est pas assujettie à l'impôt sur les bénéfices. Toutefois, les associés pourraient être soumis à l'Impôt Général sur le Revenu (IGR) pour des raisons de transparence fiscale.
- Facilitation de la succession : La SCI offre une solution efficace pour régler les problèmes de succession, en permettant une transmission plus fluide des biens immobiliers entre les générations. En associant plus facilement les enfants et les parents à un achat immobilier, elle simplifie le processus de transmission du patrimoine lors du décès du titulaire, évitant ainsi les conflits et les blocages souvent rencontrés dans les successions en indivision.
- Protection contre les créanciers : La constitution d'une SCI peut servir de rempart contre les créanciers personnels, car les procédures de recouvrement s'appliquent aux parts de la société et non aux biens immobiliers eux-mêmes. Les formalités strictes entourant la cession de parts dissuadent souvent les créanciers, limitant ainsi leur capacité à saisir les actifs de la société.
- Gestion des biens immobiliers d'une personne incapable : Enfin, la SCI peut être un outil juridique efficace pour gérer les biens immobiliers d'une personne incapable, telle qu'un mineur non émancipé ou un majeur en état d'incapacité notoire. L'administrateur de la SCI est alors limité à la réalisation de l'objet social de la société, assurant ainsi une gestion responsable des biens de l'incapable.
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Quelles sont les conditions de création d'une SCI ?
Les conditions de création d'une Société Civile Immobilière (SCI) peuvent être divisées en conditions de forme et conditions de fond.
Conditions de forme :
- Rédaction des statuts
- Capital social (numéraire et/ou nature) il n’y a pas de capital social minimum
- Formalités administratives (enregistrement des actes à la conservation foncière)
Conditions de fond :
- Objet social : (exclusivement immobilier : gestion, acquisition, location ou vente de biens immobiliers)
- Nombre d'associés : (minimum de deux associés ; pas maximum)
- Forme des associés : Les associés d'une SCI peuvent être des personnes physiques (individus) ou des personnes morales (entreprises).
En respectant ces conditions de forme et de fond, les associés peuvent créer une SCI et bénéficier des avantages qu'elle offre en termes de gestion patrimoniale et immobilière.
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Quelles sont les règles de fonctionnement et de gestion de la SCI ?
La gestion d'une SCI est caractérisée par sa souplesse et sa simplicité. Les associés ont la possibilité de définir librement les règles de fonctionnement de la société, tout en veillant à ce que celle-ci soit administrée de manière efficace et transparente. L'administrateur joue un rôle central dans la gestion quotidienne de la SCI, avec des pouvoirs étendus pour agir au nom de la société.
